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業(yè)內(nèi)還有分析認(rèn)為，此前，呼和浩特市明確發(fā)文松綁限購(gòu)的做法令很多“敢做不敢言”的城市有了借鑒榜樣。甚至有消息稱，多個(gè)城市曾前往呼市“取經(jīng)”。而在張大偉看來(lái)，此前呼市的做法能夠得到中央層面的默認(rèn)許可，是在情理之中。
“二線城市中經(jīng)濟(jì)一般的城市及三線城市，未來(lái)可能會(huì)全面放松限購(gòu)，而且會(huì)發(fā)布政策取消限購(gòu)，以達(dá)到用政策本身的松綁影響市場(chǎng)預(yù)期的作用。”張大偉認(rèn)為，這些城市往往是庫(kù)存積累嚴(yán)重、樓市銷售接近停滯的城市，明文取消限購(gòu)政策，是目前能夠救市的無(wú)奈之策。
陰霾
去庫(kù)存仍為最大壓力
市場(chǎng)分析機(jī)構(gòu)CR IC研究中心認(rèn)為，上半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，成為導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行的最大因素。“在沒有強(qiáng)大外力干預(yù)情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)自身完成調(diào)整的周期更多取決于價(jià)格的回調(diào)、需求的釋放、庫(kù)存的去化。”
上海易居房地產(chǎn)研究院7月14日發(fā)布《6月份新建商品住宅庫(kù)存報(bào)告》。報(bào)告指出，截至6月底，受監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量 環(huán) 比 增 長(zhǎng)2 . 8 %，同 比 增 長(zhǎng)22 .9%，庫(kù)存再創(chuàng)歷史新高。同時(shí)，包括北上深廣等35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為18 .1，這也意味著市場(chǎng)需要用18 .1個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存。而在5月份，該存銷比數(shù)值為16.4。
易居研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，6月份庫(kù)存去化周期超過(guò)18個(gè)月，表明去化壓力空前大，這將壓制房?jī)r(jià)，預(yù)期未來(lái)幾個(gè)月多數(shù)城市房?jī)r(jià)將下跌。從今年上半年行情看，庫(kù)存去化的速度不斷放緩，房企的資金周轉(zhuǎn)也愈發(fā)艱難。伴隨庫(kù)存增加這個(gè)態(tài)勢(shì)，地方政府救市的沖動(dòng)也愈發(fā)強(qiáng)烈。
報(bào)告還顯示，截至6月底，35個(gè)城市中，有29個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象。其中南昌、寧波和九江等3個(gè)城市的庫(kù)存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到97.5%、87.0%和86.0%。
新任住建部部長(zhǎng)陳政高日前對(duì)房地產(chǎn)政策完善提出了三點(diǎn)落實(shí)意見：千方百計(jì)消化庫(kù)存；進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整；完善房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施。尤其是“千方百計(jì)消化庫(kù)存”的表述，無(wú)疑將成為地方政府后續(xù)樓市調(diào)控政策的重要依據(jù)，高庫(kù)存城市的限購(gòu)政策退位也將成為大勢(shì)所趨。
實(shí)際上，截至目前，重點(diǎn)城市住宅成交量仍在低位徘徊，全國(guó)市場(chǎng)區(qū)域分化明顯。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，7月前20日新建住宅成交面積日均值較6月下降4%，除一線城市下滑幅度較為明顯之外，二線城市小幅下降6%，而三四線城市則微升1%。
而從全國(guó)市場(chǎng)銷售情況來(lái)看，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，上半年全國(guó)商品房銷售額31133億元，同比下降6 .7%。雖然降幅比1月至5月份收窄，但整個(gè)上半年均處于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。值得關(guān)注的是，當(dāng)下市場(chǎng)區(qū)域分化明顯，尤其是東部地區(qū)上半 年 商 品 房 銷 售 額 同 比 下 降14 .0%。
張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，大部分松綁限購(gòu)城市的特點(diǎn)都是人口漲幅放緩，庫(kù)存壓力巨大。以此前明文松綁限購(gòu)的呼和浩特市為例，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告顯示，2013年底，呼市的住宅去化周期高達(dá)37個(gè)月，排在全國(guó)35個(gè)大中城市之首。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，庫(kù)存增加、銷售低 迷 是 地 方 政 府 松 綁 樓 市 限 購(gòu) 政策、刺激需求的主要?jiǎng)右�。呼和浩特、�?jì)南、南寧、�？诘瘸鞘袩o(wú)一例外都受到樓市庫(kù)存的壓力。而這些城市實(shí)施增加市場(chǎng)信心的政策，主要也是為了刺激需求消化庫(kù)存，減少房企資金沉淀，加速資金流動(dòng)，同時(shí)防止引起金融風(fēng)險(xiǎn)。
“綜合來(lái)看，本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過(guò)大、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來(lái)的需求斷檔。”張大偉告訴記者，地方政策松綁限購(gòu)政策的意愿正在逐漸走強(qiáng)，尤其是在樓市持續(xù)降溫的情況下，松動(dòng)調(diào)控已經(jīng)成為定局。預(yù)計(jì)未來(lái)還會(huì)有更多城市出臺(tái)不同角度、不同程度的松綁政策。
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