日前，天津、上海同時(shí)發(fā)布收緊房貸政策。這意味著，繼新一輪限購收緊后，新一輪限貸拉開帷幕。

　　值得注意的是，此次二套房認(rèn)定方面改為在上海已擁有一套住房的、或在上海無住房但有住房貸款記錄的居民家庭，意味著二套開啟“認(rèn)房認(rèn)貸”模式。新政同時(shí)要求，各商業(yè)銀行應(yīng)繼續(xù)強(qiáng)化對(duì)首付資金來源、收入證明真實(shí)性等審核，根據(jù)借款人家庭信用狀況、償債能力等審慎把握具體執(zhí)行水平，對(duì)于有投資、投機(jī)性購房特征的，應(yīng)從嚴(yán)確定首付款比例和利率。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策加大購房首付壓力，對(duì)于高杠桿買房等行為有一個(gè)較為明顯的管制影響。

　　據(jù)分析，目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的三個(gè)壓力：一是庫存規(guī)模相對(duì)不足，亟須通過政策調(diào)整來實(shí)現(xiàn)供求關(guān)系的平衡;另外，房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)依然比較明顯，控制房?jī)r(jià)的難度還是較大;同時(shí)還存在看漲預(yù)期依然較強(qiáng)烈，需要通過政策進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)期的引導(dǎo)。

　　而在上海收緊的同時(shí)，天津也開啟房貸的控制。中國人民銀行天津分行在官方網(wǎng)站正式發(fā)布《天津市進(jìn)一步調(diào)整差別化住房信貸政策》，指出將執(zhí)行差別化信貸政策。

　　應(yīng)當(dāng)看到，從“9·30”前后開啟的樓市調(diào)控大潮，就明確了去杠桿的思路，主要是對(duì)此前房?jī)r(jià)上漲過快的熱點(diǎn)城市加強(qiáng)政策引導(dǎo)，而最主要的手段是重啟限購以及部分城市實(shí)施差別化信貸政策。

　　今年熱點(diǎn)城市樓市過熱的主要原因被歸結(jié)為杠桿過高。從新增個(gè)人貸款余額的年度數(shù)據(jù)看，近5年總體上呈現(xiàn)出攀升態(tài)勢(shì)。比如在2012年為0.96萬億，而到了2015年則攀升到了2.7萬億。有機(jī)構(gòu)基于2016年前三季度余額的數(shù)據(jù)，大致推導(dǎo)出2016年約為5.2萬億。2016年，房貸猛增，首付貸、消費(fèi)貸、二押貸等各種違規(guī)信貸資金涌入樓市。據(jù)易居研究院測(cè)算，2016年全年的個(gè)貸增加規(guī)模甚至可能超過2014年和2015年的總和。業(yè)內(nèi)對(duì)此憂慮已久。

　　此次上海和天津出臺(tái)的樓市調(diào)控新政，正是通過收緊房貸對(duì)高杠桿買房“打蛇打七寸”，可謂抓到了最關(guān)鍵的點(diǎn)上，對(duì)全國而言，都有非常重要的風(fēng)向標(biāo)意義。“更多地利用信貸政策來抑制不合理的購房需求，從而更快更好的穩(wěn)定房?jī)r(jià)”，易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，比起行政干預(yù)，信貸手段更加有效。

　　業(yè)界認(rèn)為，關(guān)于房地產(chǎn)的政策與制度設(shè)計(jì)，從長(zhǎng)期來看，要注重住房制度建設(shè);從中期來看，要以稅收政策調(diào)節(jié)市場(chǎng)需求與財(cái)富二次分配;從短期來看，要以信貸政策調(diào)和市場(chǎng)溫度。專家預(yù)計(jì)，會(huì)有更多的熱點(diǎn)城市有可能跟進(jìn)上海和天津的限貸步伐。

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