2019年的“余額”已經(jīng)不多，進(jìn)入第四季度房企搶收沖刺的關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向備受關(guān)注。在“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”及“著力防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)”的政策基調(diào)下，2019第四季針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的精準(zhǔn)調(diào)控將延續(xù)。與此同時(shí)，前三季度全國(guó)重點(diǎn)城市商品住宅成交規(guī)模同比回調(diào)，價(jià)格漲幅環(huán)比回落，預(yù)計(jì)第四季度重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力將持續(xù)增大。

　　政策面：“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”政策基調(diào)將延續(xù)

　　全面密集調(diào)控持續(xù)從緊

　　2019年堪稱房地產(chǎn)政策發(fā)布最密集的年份，據(jù)統(tǒng)計(jì)，前三季度樓市調(diào)控415次，同比上漲7.8%。“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，體現(xiàn)了政府控制房?jī)r(jià)上漲、確保房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的決心，特別是“防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)”在2019年以來也被反復(fù)提及。

　　貨幣政策精準(zhǔn)調(diào)控效果顯現(xiàn)

　　前三季度，在貨幣政策進(jìn)入寬松周期的同時(shí)，房地產(chǎn)被分而治之。數(shù)次降準(zhǔn)、房貸利率掛鉤LPR改革過程中針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資金定向監(jiān)管繼續(xù)從緊。防止“大水漫灌”的精準(zhǔn)調(diào)控，明確“房貸利率不會(huì)降低”。第四季度，房貸利率LPR改革正式實(shí)施進(jìn)入平穩(wěn)過渡階段，未來預(yù)計(jì)在保證首套房貸款利率較為寬松的前提下實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)調(diào)控。

“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的全面調(diào)控要求，加之金融政策持續(xù)收緊，在四季度仍然會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持，在保障首套自住購(gòu)房需求的基礎(chǔ)上，金融監(jiān)管政策基調(diào)預(yù)計(jì)仍從嚴(yán)從穩(wěn)，并“因城施策”精準(zhǔn)調(diào)控。

　　供給側(cè)：商品房開發(fā)增速回落 土地資源進(jìn)一步盤活

　　2019年前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)增速持續(xù)回落，自三季度以來，在融資渠道不斷受限，銷售業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪彽男蝿?shì)下，企業(yè)投資態(tài)度趨向謹(jǐn)慎，土地競(jìng)拍熱度明顯下降。

　　房地產(chǎn)開發(fā)增速持續(xù)回落

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2019年1—8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資84589億元，同比增長(zhǎng)10.5%，增速比1—7月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，開發(fā)投資連續(xù)4個(gè)月下降。1—8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降25.6%，降幅小幅收窄;房屋新開工面積145133萬平方米，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)至8.9%，帶動(dòng)開發(fā)投資增速持續(xù)回落。

　　資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站

　　與此同時(shí)，在土地市場(chǎng)，房企拿地積極性明顯減弱。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7-9月代表企業(yè)拿地金額環(huán)比均降，8月和9月單月拿地面積同比降幅也均超30%。2019年前三季度，全國(guó)300個(gè)城市共流拍398宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積為3796萬平方米，并呈現(xiàn)逐月提高走勢(shì)。

　　土地資源有望進(jìn)一步盤活

　　值得關(guān)注的是，第三季度房地產(chǎn)供給側(cè)改革取得關(guān)鍵性進(jìn)展。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市在法律層面及稅收機(jī)制層面得到確認(rèn)、國(guó)有建設(shè)用地二級(jí)市場(chǎng)配置通道進(jìn)一步打開。土地資源有望進(jìn)一步盤活，對(duì)未來土地一二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)格局將產(chǎn)生重大影響。

　　市場(chǎng)端：重點(diǎn)城市房產(chǎn)成交回落 市場(chǎng)壓力有所增加

　　總體成交回落 三季度以來市場(chǎng)觀望氛圍濃厚

　　1—8月份，商品房銷售面積101849萬平方米，同比下降0.6%，降幅比1—7月份收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)。2019年以來銷售面積增速一直處于負(fù)增長(zhǎng)，近期降幅有所收窄。8月下旬部分房企為迎接“金九”的來臨，開始降價(jià)或打折銷售，帶動(dòng)銷售面積小幅上漲，降幅收窄。8月份，商品房銷售面積13066萬平方米，同比上漲4.7%，商品房銷售價(jià)格為9364元/平方米，環(huán)比下跌0.03%，商品房銷售價(jià)格迎來近4個(gè)月首次下跌。

　　資料來源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度50個(gè)代表城市商品住宅月均成交規(guī)模降至2015年同期水平，其中各季度成交面積同比均有所下降，特別是三季度以來購(gòu)房者觀望情緒濃厚。其中，一線城市三季度以來月均成交面積同比下降8.1%。三線代表城市三季度月均成交面積在33萬平方米左右，同比下降約6%。二線代表城市月均成交面積有0.3%的小幅增長(zhǎng)。

　　三四線城市棚改紅利接近尾聲 一二線城市多元供給格局形成

　　2019年隨著棚改總量下降以及貨幣化比例的下降，對(duì)于棚改政策影響較大的三四線城市樓市的“托底效應(yīng)”有所減弱，第四季度三四線樓市面臨較大壓力。

　　根據(jù)財(cái)政部公布的2019年“城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造計(jì)劃”改造目標(biāo)總套數(shù)為285.3萬套，同比2018年目標(biāo)值580萬套下降49%，同比2018年實(shí)際完成626萬套下降53%。

　　與此同時(shí)，在一二線城市中，普通商品房以外的多元化供給的趨勢(shì)明顯，限價(jià)房、共有產(chǎn)權(quán)房、公租房、集體租賃住房等政府主導(dǎo)的住宅產(chǎn)品入市，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)有積極作用。

進(jìn)入第四季度，“房住不炒”的定位下針對(duì)房地產(chǎn)的精準(zhǔn)調(diào)控將延續(xù)，與此同時(shí)，全年業(yè)績(jī)壓力及資金面壓力的提升將進(jìn)一步加大房企壓力，第四季度房?jī)r(jià)漲幅有望繼續(xù)回落。一、二線城市市場(chǎng)需求與去化放緩趨勢(shì)明顯，三四城市由于棚改紅利的結(jié)束與前期需求透支，市場(chǎng)將面臨較大壓力。