經(jīng)歷了不盡如人意的“金九銀十”之后，房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)在各大排行榜單上看，卻繼續(xù)保持不錯(cuò)態(tài)勢(shì)。從三家主流機(jī)構(gòu)檢測(cè)數(shù)據(jù)看，25家房企全口徑銷(xiāo)售數(shù)據(jù)均超過(guò)千億。
從權(quán)益金額榜單看，則只有16家房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)過(guò)千億�？硕鸱治觯�2019年1~10月，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)權(quán)益銷(xiāo)售金額門(mén)檻與去年同期相比都略有提升。其中，TOP10房企權(quán)益金額門(mén)檻達(dá)到1380.6億元，同比增幅最高達(dá)16.4%。TOP20和TOP30房企權(quán)益金額門(mén)檻分別為856.8億元和601.2億元，門(mén)檻增幅分別為3.4%和5.7%。
不過(guò)，不少房企的銷(xiāo)售金額和實(shí)際結(jié)算金額差距巨大，它們通過(guò)多種方式虛高了全口徑銷(xiāo)售額。那么，全口徑銷(xiāo)售數(shù)據(jù)究竟藏了哪些“貓膩”?哪些企業(yè)在這里面出現(xiàn)巨大差額?
營(yíng)業(yè)收入與銷(xiāo)售差額巨大
從目前的情況看，絕大多數(shù)上市房企在月度公告及財(cái)務(wù)報(bào)告中進(jìn)行業(yè)績(jī)披露的口徑均為全口徑，即將集團(tuán)連同合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)公司所有項(xiàng)目計(jì)入業(yè)績(jī)，不考慮是否操盤(pán)及實(shí)際股權(quán)占比。
而權(quán)益銷(xiāo)售額，是房企按項(xiàng)目持股比例應(yīng)占的銷(xiāo)售金額，不包括母公司以及關(guān)聯(lián)方權(quán)益、員工跟投部分。權(quán)益銷(xiāo)售額能夠更客觀地體現(xiàn)房企的資金運(yùn)用和戰(zhàn)略把控水平。
克而瑞的一份研究報(bào)告就指出，上市企業(yè)在業(yè)績(jī)公告中并不披露項(xiàng)目銷(xiāo)售明細(xì)，所披露的銷(xiāo)售金額、面積均注明未經(jīng)審核。在數(shù)據(jù)披露過(guò)程中，行業(yè)內(nèi)實(shí)則也沒(méi)有一套規(guī)范、統(tǒng)一的審核方式，因此不排除會(huì)有部分房企全口徑業(yè)績(jī)存在注水的可能。
第一財(cái)經(jīng)梳理財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)發(fā)現(xiàn)，將一部分房企的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)對(duì)應(yīng)，差距便出現(xiàn)了。
比如，銷(xiāo)售權(quán)益金額不到全口徑金額60%的正榮地產(chǎn)(06158.HK，下稱(chēng)“正榮”)公告顯示，2017年及2018年，正榮營(yíng)業(yè)收入分別為200億元、264億元，而這兩年的銷(xiāo)售金額分別為701億元、1080億元。
一般而言，地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售金額會(huì)在1~2年之內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)成為營(yíng)業(yè)收入。據(jù)此推測(cè)，正榮應(yīng)該有大量項(xiàng)目未結(jié)轉(zhuǎn)。
截至2019年中期，正榮合約負(fù)債(即預(yù)收賬款)462億元。對(duì)房企而言，預(yù)收賬款即銷(xiāo)售未交付的樓盤(pán)，即便加上正榮沒(méi)有結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目，營(yíng)業(yè)收入與銷(xiāo)售額之間差距也很大。
同樣有較大差異的是泰禾集團(tuán)(000732.SZ，下稱(chēng)“泰禾”)。根據(jù)泰禾公告，2016年~2018年?duì)I業(yè)收入分別為207億元、243億元、309億元。不過(guò)，泰禾從未主動(dòng)公告自己的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。同期，各家排行機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)泰禾全口徑銷(xiāo)售數(shù)據(jù)2016年、2017年、2018年分別為：400億元、1007億元、1303億元。
截至2019年前三季度，泰禾預(yù)收賬款545億元，即便全部進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，也無(wú)法達(dá)到上述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)。
顯然，很多看起來(lái)動(dòng)輒幾百億、千億的公司，實(shí)際銷(xiāo)售并未有如此之規(guī)模。
貓膩藏在哪
全口徑銷(xiāo)售額的“貓膩”藏在哪?
一方面很多公司利用合作模式，進(jìn)一步擴(kuò)大了自己的全口徑銷(xiāo)售規(guī)模。比如一個(gè)項(xiàng)目有5個(gè)公司合作，那么每個(gè)公司都可以把這個(gè)項(xiàng)目全部銷(xiāo)售的金額確認(rèn)到自己公司的全口徑銷(xiāo)售里去，因而讓很多公司膨脹。
除了這個(gè)方式外，房企還有其他方式來(lái)增加自己的名義銷(xiāo)售。
“比如我們可以通過(guò)股權(quán)出讓的形式，把我們的物業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓一部分給自己的基金公司，那么這個(gè)時(shí)候我們可以確認(rèn)自己銷(xiāo)售收入。不過(guò)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不涉及網(wǎng)簽，等到最后基金公司二次銷(xiāo)售的時(shí)候，進(jìn)入網(wǎng)簽環(huán)節(jié)，我們可以再一次確認(rèn)為銷(xiāo)售收入。這相當(dāng)于一個(gè)項(xiàng)目享受確認(rèn)了兩次，進(jìn)而增加了自己的銷(xiāo)售情況。”一家房企知名人士透露。
此外，很多時(shí)候每個(gè)公司對(duì)于銷(xiāo)售的確認(rèn)方式有區(qū)別，因而有很大的空間。比如綠地控股(600606.SH)這類(lèi)國(guó)企，一般是網(wǎng)簽以后才確認(rèn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。而很多民營(yíng)地產(chǎn)公司為了追求規(guī)模，當(dāng)客戶(hù)交付定金之后，就確認(rèn)銷(xiāo)售，因而看起來(lái)全口徑銷(xiāo)售規(guī)模大了很多。
“很多公司都有自己的銷(xiāo)售系統(tǒng)，機(jī)構(gòu)來(lái)對(duì)數(shù)據(jù)很多時(shí)候也只會(huì)和我們的銷(xiāo)售系統(tǒng)對(duì)數(shù)據(jù)，那么確認(rèn)的方式就有操作空間。很多房子我們還可以賣(mài)給員工，最后進(jìn)行更名，那么還可以二次確認(rèn)銷(xiāo)售。比如，我們有些房子賣(mài)了以后遭遇退房，但是退房后我們可以再銷(xiāo)售，那么可以再次計(jì)算銷(xiāo)售。”一家上市公司營(yíng)銷(xiāo)人士告訴記者。
多重差異背后，讓整個(gè)市場(chǎng)不斷膨脹，因而很多房企有了大量空間，來(lái)提高自己的銷(xiāo)售規(guī)模和排名。
而追求銷(xiāo)售規(guī)模背后，實(shí)際上是融資、拿地的利益需求。
對(duì)于中小房企而言，缺乏規(guī)模優(yōu)勢(shì)之后，在資金、土地、銷(xiāo)售等領(lǐng)域都將受到極大的制約。
“大部分地產(chǎn)商本質(zhì)上需要銀行低成本資金，這就需要一定的規(guī)模準(zhǔn)入，否則進(jìn)入不了我們的白名單。”一家股份制銀行公司融資負(fù)責(zé)人告訴記者。
目前看來(lái)，大部分銀行的白名單客戶(hù)在TOP30左右，而大部分信托白名單客戶(hù)在TOP50左右。
除了融資端口外，很多勾地和并購(gòu)的時(shí)候，對(duì)方往往也對(duì)企業(yè)有一定的要求。
“以前我們做一個(gè)并購(gòu)，對(duì)方是國(guó)企，就要求在中房協(xié)的地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)排名進(jìn)入一定的規(guī)模，不然就不予以合作。”一家TOP15房企高層透露。
正是因?yàn)榉N種利益需求，房企不得不想盡辦法，在各類(lèi)規(guī)模數(shù)據(jù)上“注水”。
克而瑞就認(rèn)為，基于目前行業(yè)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)日趨常態(tài)化，銷(xiāo)售操盤(pán)口徑和權(quán)益口徑更能反映企業(yè)自身的營(yíng)銷(xiāo)、運(yùn)營(yíng)及投資能力，應(yīng)受到更多的關(guān)注。同時(shí)，從企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)及未來(lái)發(fā)展的角度出發(fā)。在目前政策調(diào)控持續(xù)、企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)放緩、龍頭房企提質(zhì)控速的行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)下，房企一味追求全口徑銷(xiāo)售規(guī)模的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。規(guī)模房企的視線更應(yīng)該專(zhuān)注于企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)管控及產(chǎn)品力的提升。 |
