中新經(jīng)緯客戶端1月6日電 近日，貝殼研究院發(fā)布2019二手房市場年報。報告表示，2017年“317調(diào)控”以來，北京二手房價較調(diào)控當(dāng)月歷史峰值下跌12%。目前，北京二手房市場正在由“賣方市場”向“買方市場”過渡，預(yù)計2020年北京二手房價格波動在5%以內(nèi)。
報告指出，2019年北京房地產(chǎn)政策環(huán)境進(jìn)一步嚴(yán)峻，政策層面并沒有放松。自2017年“317調(diào)控”以來，改善需求受到大幅抑制，2018年9月和2019年年初公積金貸款政策收緊，剛需釋放受阻。除了政策面的壓力，2019年二手房還面臨大量限競新房的分流。
在報告中，貝殼研究院從6個維度對2019年北京二手房市場數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理。
從成交量來看，2017年“317調(diào)控”前，北京二手房月均成交2.1萬套，調(diào)控后月均1.1萬套。2019年北京二手房網(wǎng)簽量14.5萬套，同比2018年下滑5.5%。調(diào)控后近三年，北京全市二手房成交量維持在15萬套左右的低位，較2016年27萬套的峰值下滑近半。
從房價來看，不同于調(diào)控前房價一路上漲，調(diào)控后成交均價隨成交量波動而小幅上漲、下跌，2019年全年，北京二手房均價與2018年持平。2019年12月北京二手房成交均價5.9萬元/平，較“317調(diào)控”當(dāng)月歷史峰值下跌12%，且2019年末北京房價不再是“內(nèi)地第一”。
從區(qū)域表現(xiàn)來看，在“317調(diào)控”前的市場上行期，外圍城區(qū)如通州、大興及門頭溝等房價漲幅明顯。而調(diào)控后，中心城區(qū)表現(xiàn)出良好的抗跌性，與2017年一季度比，2019年四季度西城區(qū)跌幅不到6%，海淀、東城及朝陽等房價跌幅亦相對較小，而外圍城區(qū)跌幅靠前。
從買房者角度看，高壓政策下房價下跌，買房者陷入觀望，不再被恐慌的市場情緒牽動，而是多看多選。“317調(diào)控”前北京購房者買到一套房子平均需要40天，調(diào)控后成交周期持續(xù)拉長至三個月以上，客戶快速成交率亦由64%降至36%。
報告指出，買房者在交易中的地位逐漸提升，反映其價格談判力的議價空間由“317調(diào)控”前不到2%的水平升至2019年底5%的水平，北京二手房市場正在由“賣方市場”向“買方市場”過渡。
從賣房者角度看，買房者的觀望導(dǎo)致市場上可售房源積壓，業(yè)主賣房難度加大。2019年底北京鏈家?guī)齑娣吭吹娜セ芷谶_(dá)18.5個月，業(yè)主賣掉手中的房子平均需要近4個月。
報告提到，業(yè)主為出售所持房產(chǎn)要根據(jù)帶看反饋數(shù)次下調(diào)報價，2019年北京鏈家成交房源的末次掛牌均價為519萬/套，而成交房源均價為500萬/套，意味著從談判到成交過程中，業(yè)主還需要降價近20萬。回顧“317調(diào)控”前夜“賣家報價728萬，買家從7點(diǎn)砍價到夜里11點(diǎn)，745萬成交”，買賣雙方的位置發(fā)生互換。
從換房者角度看，“317調(diào)控”后“雙認(rèn)”重壓下，換房者負(fù)重前行。2019年北京換房者中年齡在40歲以上的占50%，而調(diào)控前2016年這一占比僅36%。翻倍的首付不僅讓換房年齡后移，且換得越來越差。2019年換房后套均面積擴(kuò)大16.6平，比調(diào)控前19平左右的水平有所降低。
報告表示，2020年，北京二手房市場調(diào)控政策不會有大的放松，市場供需矛盾將極大緩和，市場預(yù)期平穩(wěn)，北京二手房市場將延續(xù)低位穩(wěn)定態(tài)勢，預(yù)計2020年全年二手房成交量依舊穩(wěn)定在15萬套左右，價格波動在5%以內(nèi)。 |
