“從2020年4月開始，中關(guān)村、德勝、金融街、月壇等幾個頂級片區(qū)學(xué)區(qū)房成交量一直很大，價格一直在漲。單價便宜的小戶型賣光后，新上的房源面積雖小、但總價不調(diào)低，從而抬高了學(xué)區(qū)房的單價。目前，海淀區(qū)、德勝掛牌的學(xué)區(qū)房小戶型基本在850萬元左右，面積在30平方米至45平方米之間，相比2020年初，最低‘占位費’高了150萬元左右。”崔浩說。
“目前，北京的小戶型學(xué)區(qū)房都不能用單價來衡量。”崔浩指出，“剛需人士買學(xué)區(qū)房，只能看當(dāng)前的總價能不能接受。如果運氣好，正好有面積大一點的房子出售，單價可以控制在市場價以內(nèi)。如果運氣不好，正好趕上面積特別小的房子，單價接近30萬元都很常見。”
據(jù)崔浩介紹，2021年1月，他所負(fù)責(zé)的中關(guān)村三小片區(qū)小戶型成交價都在850萬元/套左右，而2020年1月，700萬元左右就可以買到中關(guān)村三小附近的學(xué)區(qū)房。
“現(xiàn)在賣房的業(yè)主看市場好，掛牌時只看上一套成交的總價，不看成交均價。最近有同事賣萬柳附近的小戶型，單價達(dá)到27萬元/平方米。這個單價，放在全國來看，都可以排名前幾。但由于面積不到30平方米，加上稅費、中介費，總價不到1000萬元。因此，即便單價接近30萬元，還是被客戶立刻搶走。現(xiàn)在沒有1000萬元打底，我們作為中介，都不好幫忙搶房。”崔浩指出。
從片區(qū)角度看，海淀學(xué)區(qū)房價格的漲幅普遍高于西城學(xué)區(qū)房。“西城區(qū)2020年下半年才實行學(xué)區(qū)房新政，新入市的學(xué)區(qū)房購房者對新政后的西城區(qū)學(xué)區(qū)房持一定觀望態(tài)勢。相比之下，海淀區(qū)實行學(xué)區(qū)房新政的時間比較早，學(xué)區(qū)房穩(wěn)定性相對較高。因此，海淀區(qū)目前的熱度超過西城區(qū)，漲幅也較為領(lǐng)先。”多個學(xué)區(qū)房中介人士對中國證券報記者表示。
成交速度快
據(jù)位于金融街片區(qū)的中介人士王華(化名)介紹，受漲價及前期成交量放大等因素影響，小戶型學(xué)區(qū)房成交速度非�？�，有的房子從掛牌展示到成交，時間僅10天左右。且成交之前，沒有任何降價記錄。
“按照公司規(guī)定，如果成交價和掛牌價之間價格差別大于3%，房屋維護人和出售人的業(yè)績就會受到很大影響。因此，很多房屋中介維護人在促成二手房成交前，都會幫助業(yè)主一再調(diào)整掛牌價。學(xué)區(qū)房就不存在這類問題，甚至有的業(yè)主看市場好一再上調(diào)價格。”王華強調(diào)。
此外，多位中介人士向中國證券報記者透露，目前降價的學(xué)區(qū)房有很多是年代久遠(yuǎn)的平房。“這類房子是名副其實的‘老破小’，但是也是學(xué)區(qū)房。說實話，很多房子買了以后確實不能自住，但孩子能上對應(yīng)的學(xué)區(qū)。”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，受疫情影響，一線城市學(xué)區(qū)房需求明顯上升，這一輪年底翹尾行情學(xué)區(qū)房表現(xiàn)最明顯。大量的出國讀書人群回流，也增加了市場需求。相比之下，北京是四個一線城市中目前房價上漲最少的，由于之前陰跌了三年多，所以反彈起來會很快。
“每一輪房價上漲學(xué)區(qū)房漲幅都靠前，一線城市的頂級學(xué)區(qū)房向來是稀缺資源。一線城市人口多并且人口持續(xù)流入，學(xué)區(qū)房需求大。盡管供應(yīng)在增加，但缺口仍大。因此，學(xué)區(qū)房流動性強，易出手，成為很多投資者的首選。”多位地產(chǎn)觀察人士對中國證券報記者表示。
普通二手房價格波動小
中國證券報記者觀察到，除了學(xué)區(qū)房外，2021年以來，北京地區(qū)二手住宅并沒有出現(xiàn)明顯的價格波動，這讓很多換房者產(chǎn)生較大困擾。
“有些客戶本來打算先把在住的房子賣掉，再去訂學(xué)區(qū)房。但看最近學(xué)區(qū)房價格一直在跳漲，而自己的房子賣不出去，就換了一種思路：遇到總價合適的學(xué)區(qū)房，先加幾萬元搶下來，用價格換周期，再回去慢慢賣房。這類客戶多了，學(xué)區(qū)房價格也自然會漲。”王華對中國證券報記者表示。
不過，張大偉卻指出，北京市場屬于全國一二線城市最穩(wěn)定的樓市，市場不太可能出現(xiàn)“高溫”。從調(diào)控政策角度看，2021年以來，北京持續(xù)重申一旦市場過熱就會調(diào)控，這也抑制了市場的過熱。當(dāng)下北京樓市處于市場的暖冬，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到小陽春。
北京市住建委日前表示，將按照“全市統(tǒng)籌、因區(qū)施策”原則，逐步完善各區(qū)域調(diào)控長效機制，合理設(shè)定調(diào)控目標(biāo)，全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。今年將嚴(yán)查資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場和中介炒房，嚴(yán)查投機炒作。
北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會表示，嚴(yán)格落實“房住不炒”調(diào)控要求，不得渲染、炒作房屋成交信息，不得鼓動引導(dǎo)出售方隨意提高報價，不得在微信朋友圈、自媒體渠道發(fā)布制造購房恐慌情緒的文章，不得參與“經(jīng)營貸”“首付貸”“消費貸”等任何違法違規(guī)的房地產(chǎn)金融活動。
中國證券報記者觀察到，為了落實上述調(diào)控，目前各大中介官方網(wǎng)站、APP已經(jīng)不再顯示成交情況。“如果要看近期成交價，可以就近去門店或者詢問經(jīng)紀(jì)人。”多位中介人士對中國證券報記者表示。 |
